En la vida existen situaciones en que las personas tienen bienes pero no dinero ahorrado y, sorpresivamente, se genera una situación en la que es preciso obtener de forma urgente dinero, para afrontar un problema ineludible con graves consecuencias, y la única forma de conseguirlo es conseguir un préstamo hipotecario o, en aquellos casos que ello no es posible, vender.
No obstante, vender en esas circunstancias puede suponer dos problemas:
- Salvo un caso excepcional, obtener un precio muy bajo, que en algunos casos es próximo al 50%.
- Tener mala suerte, dado que puede ser que en ese momento no exista mercado de compra.
En esta situación, aunque no es común ni conocido, existe una figura jurídica que se utiliza para conseguir dinero rápido para eliminar el problema urgente sin perder la propiedad o el valor de mercado de las fincas. Esa figura es la llamada OPCIÓN DE COMPRA.
La opción de compra es un contrato mediante el cuál una parte (el propietario) otorga a otra parte (el inversor) el derecho, pero no la obligación, de comprar un bien a un precio determinado en un plazo fijado. En el contexto dicho, la opción de compra se puede utilizar como un método de financiación estratégica para ganar tiempo en dos situaciones comunes:
- Buscar un comprador a precio de mercado.
- Evitar la subasta de un bien perdiendo la mayor parte del valor del bien.
- Estrategia de opción de compra para buscar un comprador a precio de mercado
En situaciones donde un propietario necesita vender un bien, pero quiere maximizar el precio obtenible (perder el mínimo valor posible), la opción de compra puede ser una herramienta muy útil para ganar tiempo y evitar ventas apresuradas a precios desfavorables.
Contexto y problema:
El propietario tiene un inmueble que necesita vender, pero las condiciones actuales del mercado o la urgencia financiera pueden llevarlo a aceptar una oferta muy inferior al precio de mercado. La venta rápida podría significar perder en muchas ocasiones cerca de un 50% del valor del bien. El propietario quiere conseguir al mismo tiempo el dinero inmediatamente y encontrar un comprador a un precio alto.
Solución: La opción de compra:
El propietario puede conceder una opción de compra a un tercero interesado (inversor, empresa, comprador particular), por la cual recibe una parte del precio (prima ) a cambio de otorgar el derecho, pero no la obligación, de comprar por parte del inversor el bien en un plazo determinado y a un precio pre-acordado.
Cómo funciona la estrategia:
- Prima de la opción: El inversor paga una cantidad (prima) por el derecho de comprar el bien en el futuro. Esta prima proporciona al propietario liquidez inmediata, pero no lo obliga a vender hasta que se cumplan las condiciones pactadas, normalmente un plazo de tiempo.
- Plazo de la opción: Durante el plazo de la opción (por ejemplo, 6 meses o 1 año), el propietario tiene tiempo para continuar buscando activamente un comprador dispuesto a pagar un precio de mercado superior al precio fijado en la opción.
- Estrategia de Venta: Mientras la opción está vigente, el propietario puede utilizar ese tiempo para:
- Buscar compradores que paguen más que el precio de venta pactado en la opción de compra.
- Aprovechar una posible mejora en las condiciones del mercado (subida de precios).
Posibles Escenarios:
- Escenario 1: Encuentra un comprador a precio de mercado superior al pactado con el optante.
- Si el propietario encuentra un comprador que esté dispuesto a pagar más que el precio de compra fijado al firmarse la opción de compra, puede rescindir el derecho de la opción de compra devolviendo lo recibido, más el complemento que se pacte en cada caso .
- Escenario 2: No encuentra mejor oferta.
- Si al finalizar el plazo de la opción no se encuentra un comprador mejor, el inversor tiene el derecho de ejercer su opción y adquirir el bien al precio pre acordado. Aunque este precio pueda ser inferior al de mercado en ese momento, el propietario garantiza la venta y evita una pérdida mayor por la necesidad de vender rápidamente.
Ventajas para el propietario:
- Liquidez inmediata: La prima de la opción proporciona ingresos mientras se busca un comprador a mejor precio.
- Reducción de riesgo: Se asegura un precio mínimo de venta en caso de no encontrar una mejor oferta, evitando una situación de falta de comprador.
- Tiempo y flexibilidad: Otorga tiempo suficiente para evaluar el mercado, explorar opciones de venta o incluso mejorar el bien para hacerlo más atractivo.
Como resumen, La estrategia de conceder una opción de compra permite al propietario ganar tiempo, obtener liquidez y seguir explorando el mercado sin perder la seguridad de una venta futura. Es un método eficaz cuando se busca maximizar el precio de venta y no se desea precipitar la decisión de vender a un valor inferior al deseado.
- Estrategia de Opción de Compra para Evitar la subasta de un bien perdiendo la mayor parte del valor del bien.
Cuando un propietario se enfrenta a una subasta inminente de un bien, ya sea por deudas, hipotecas impagas o problemas financieros, la opción de compra puede ser una herramienta eficaz para proteger su patrimonio y ganar tiempo para solucionar su situación económica.
Contexto y problema:
Un propietario con deudas está en una situación límite, en que tras un proceso judicial o administrativo, la subasta del bien es inminente, y si ello sucede perderá un 50% del valor del bien o un % superior.
Solución: La opción de compra:
Ante la amenaza de la subasta inminente, el propietario puede optar por conceder una opción de compra a un tercero (un inversor o comprador), con el fin de obtener liquidez inmediata, pagar la deuda reclamada, evitar con ello la subasta y la pérdida del bien, y ganar tiempo para poder vender el bien a precio de mercado, a fin de devolver la prima de la opción de compra con un complemento de importe rescindiendo la misma.
Cómo funciona la estrategia:
- Negociación con un inversor: El propietario ofrece una opción de compra sobre el bien a un inversor. Este inversor paga una prima (un importe de dinero), por el derecho a adquirir el bien en un plazo determinado y a un precio pre acordado. La prima proporciona al propietario dinero inmediato que puede usar para intentar resolver su situación financiera.
- Uso de la prima para saldar deudas: El propietario puede utilizar la prima recibida para negociar con los acreedores, pagar parte de la deuda o hacer frente a otras obligaciones que podrían estar conduciendo al embargo.
- Ganar tiempo: Al otorgar la opción de compra, el propietario obtiene tiempo adicional para buscar soluciones, como refinanciar la deuda, vender otros activos o incluso encontrar un comprador que esté dispuesto a pagar más que el precio fijado en la opción.
Posibles escenarios:
- Escenario 1: Resolución de la situación financiera.
- Si el propietario con el dinero obtenido consigue resolver la deuda o refinanciarla, puede rescindir la opción de compra devolviendo la prima y un sobre coste. Ello solo sucederá en caso que el propietario encuentre un comprador a precio de mercado del bien para vendérselo.
- Escenario 2: Si el propietario no encuentra un comprador del bien e precio de mercado: En este caso, el inversor adquiría la propiedad del bien al precio inicialmente pactado y el vendedor asegura la venta.
Como resumen, la opción de compra se convierte en una herramienta poderosa en situaciones de riesgo de subasta inmediata de bienes. Permite al propietario obtener liquidez inmediata y, sobre todo, ganar tiempo para intentar resolver su situación financiera. Además, le da la posibilidad de evitar la pérdida del bien en una subasta judicial a precios muy bajos, lo que sería mucho más perjudicial.
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