A la vida hi ha situacions en què les persones tenen béns però no diners estalviats i, sorprenentment, es genera una situació en què cal obtenir de manera urgent diners, per afrontar un problema ineludible amb greus conseqüències, i l’única manera d’aconseguir-ho és aconseguir un préstec hipotecari o, en aquells casos que això no és possible, vendre.
Tot i això, vendre en aquestes circumstàncies pot suposar dos problemes:
- Tret d’un cas excepcional, obtenir un preu molt baix, que en alguns casos és proper al 50%.
- Tenir mala sort, ja que pot ser que en aquell moment no hi hagi mercat de compra.
En aquesta situació, encara que no és comú ni conegut, hi ha una figura jurídica que s’utilitza per aconseguir diners ràpids per eliminar el problema urgent sense perdre la propietat o el valor de mercat de les finques. Aquesta figura és l’anomenada OPCIÓ DE COMPRA.
L’opció de compra és un contracte mitjançant el qual una part (el propietari) atorga a una altra part (l’inversor) el dret, però no l’obligació de comprar un bé a un preu determinat en un termini fixat. En aquest context, l’opció de compra es pot fer servir com un mètode de finançament estratègic per guanyar temps en dues situacions comunes:
- Buscar un comprador a preu de mercat.
- Evitar la subhasta dun bé perdent la major part del valor del bé.
Estratègia d’opció de compra per cercar un comprador a preu de mercat
En situacions on un propietari necessita vendre un bé, però vol maximitzar el preu obtenible (perdre el mínim valor possible), l’opció de compra pot ser una eina molt útil per guanyar temps i evitar vendes precipitades a preus desfavorables.
- Context i problema:
El propietari té un immoble que necessita vendre, però les condicions actuals del mercat o la urgència financera el poden portar a acceptar una oferta molt inferior al preu de mercat. La venda ràpida podria significar perdre moltes vegades prop d’un 50% del valor del bé. El propietari vol aconseguir alhora els diners immediatament i trobar un comprador a un preu alt.
- Solució: L’opció de compra
El propietari pot concedir una opció de compra a un tercer interessat (inversor, empresa, comprador particular), per la qual rep una part del preu (prima ) a canvi d’atorgar el dret, però no l’obligació de comprar per part de l’inversor el bé en un termini determinat ia un preu preacordat.
- Com funciona l’estratègia:
Prima de l’opció: L’inversor paga una quantitat (prima) pel dret de comprar el bé en el futur. Aquesta prima proporciona al propietari liquiditat immediata, però no l’obliga a vendre fins que no es compleixin les condicions pactades, normalment un termini de temps.
Termini de l’opció: Durant el termini de l’opció (per exemple, 6 mesos o 1 any), el propietari té temps per continuar buscant activament un comprador disposat a pagar un preu de mercat superior al preu fixat a l’opció.
Estratègia de Venda: Mentre l’opció és vigent, el propietari pot utilitzar aquest temps per a:
Buscar compradors que paguin més que el preu de venda pactat a l’opció de compra.
Aprofitar una possible millora en les condicions del mercat (pujada de preus).
- Possibles Escenaris:
Escenari 1: Troba un comprador a un preu de mercat superior al pactat amb l’optant.
Si el propietari troba un comprador que estigui disposat a pagar més que el preu de compra fixat en signar-se l’opció de compra, pot rescindir el dret de l’opció de compra tornant allò rebut, més el complement que es pacti en cada cas.
Escenari 2: No trobeu millor oferta.
Si en finalitzar el termini de lopció no es troba un comprador millor, linversor té el dret dexercir la seva opció i adquirir el bé al preu pre acordat. Encara que aquest preu pugui ser inferior al de mercat en aquell moment, el propietari garanteix la venda i evita una pèrdua més gran per la necessitat de vendre ràpidament.
- Avantatges per al propietari:
Liquidesa immediata: La prima de l’opció proporciona ingressos mentre es busca un comprador a millor preu.
Reducció de risc: S’assegura un preu mínim de venda en cas de no trobar una oferta millor, evitant una situació de manca de comprador.
Temps i flexibilitat: Atorga temps suficient per avaluar el mercat, explorar opcions de venda o fins i tot millorar el bé per fer-lo més atractiu.
Com a resum, L’estratègia de concedir una opció de compra permet al propietari guanyar temps, obtenir liquiditat i seguir explorant el mercat sense perdre la seguretat duna venda futura. És un mètode eficaç quan es busca maximitzar el preu de venda i no es vol precipitar la decisió de vendre a un valor inferior al desitjat.
Estratègia d’opció de compra per evitar la subhasta d’un bé perdent la major part del valor del bé.
Quan un propietari s’enfronta a una subhasta imminent d’un bé, ja sigui per deutes, hipoteques impagades o problemes financers, l’opció de compra pot ser una eina eficaç per protegir el patrimoni i guanyar temps per solucionar la situació econòmica.
- Context i problema:
Un propietari amb deutes està en una situació límit, en què després d’un procés judicial o administratiu, la subhasta del bé és imminent, i si això passa, perdrà un 50% del valor del bé o un % superior.
- Solució: L’opció de compra:
Davant l’amenaça de la subhasta imminent, el propietari pot optar per concedir una opció de compra a un tercer (un inversor o comprador), per tal d’obtenir liquiditat immediata, pagar el deute reclamat, evitar així la subhasta i la pèrdua del bé, i guanyar temps per poder vendre el bé a preu de mercat, per tal de tornar la prima de l’opció de compra amb un complement d’import rescindint-la.
- Com funciona l’estratègia:
Negociació amb un inversor: El propietari ofereix una opció de compra sobre el bé a un inversor. Aquest inversor paga una prima (un import de diners), pel dret a adquirir el bé en un termini determinat ia un preu preacordat. La prima proporciona al propietari diners immediats que pot utilitzar per intentar resoldre la seva situació financera.
Ús de la prima per saldar deutes: El propietari pot utilitzar la prima rebuda per negociar amb els creditors, pagar part del deute o fer front a altres obligacions que podrien estar conduint a l’embargament.
Guanyar temps: En atorgar l’opció de compra, el propietari obté temps addicional per buscar solucions, com ara refinançar el deute, vendre altres actius o fins i tot trobar un comprador que estigui disposat a pagar més que el preu fixat a l’opció.
- Possibles escenaris:
Escenari 1: Resolució de la situació financera.
Si el propietari amb els diners obtinguts aconsegueix resoldre el deute o refinançar-lo, pot rescindir l’opció de compra tornant la prima i sobre cost. Això només passarà en cas que el propietari trobi un comprador a preu de mercat del bé per vendre’l.
Escenari 2: Si el propietari no troba un comprador del bé i el preu de mercat: En aquest cas, l’inversor adquiria la propietat del bé al preu inicialment pactat i el venedor n’assegura la venda.
Com a resum, lopció de compra es converteix en una eina poderosa en situacions de risc de subhasta immediata de béns. Permet al propietari obtenir liquiditat immediata i, sobretot, guanyar temps per intentar resoldre la situació financera. A més, li dóna la possibilitat d’evitar la pèrdua del bé en una subhasta judicial a preus molt baixos, cosa que seria molt més perjudicial.
Tortajada Advocats i Associats S.L.P. pot ajudar-te a trobar solucions originals a problemes suposadament irresolubles. Truca’ns (T. 93 727 74 06) per a un assessorament personalitzat.